Le terme « caution » est utilisé à tort pour désigner la somme versée à l’entrée dans un logement. En droit, la nouvelle loi caution loyer 1 mois renvoie en réalité au régime du dépôt de garantie, encadré par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Ce cadre fixe le montant maximal exigible, les délais de restitution et les pénalités applicables en cas de retard. Comprendre ces distinctions permet d’éviter les litiges les plus fréquents entre locataires et bailleurs.
Dépôt de garantie vs caution : deux mécanismes distincts
La confusion entre ces deux termes est à l’origine de nombreux malentendus. La caution au sens juridique désigne une personne physique ou morale qui s’engage à régler les dettes du locataire en cas de défaillance (article 2288 du code civil). Le dépôt de garantie, lui, est une somme d’argent versée directement au bailleur à la signature du bail.
Ces deux mécanismes peuvent se cumuler : un bailleur peut demander un dépôt de garantie et exiger en parallèle qu’une caution personne physique s’engage. Ce sont deux garanties de nature différente, qui répondent à des règles distinctes.
Montant du dépôt de garantie selon le type de bail
Le montant maximal du dépôt de garantie varie selon la nature du contrat de location. Le tableau suivant résume les plafonds légaux applicables en 2026.
| Type de bail | Plafond légal | Texte de référence |
|---|---|---|
| Location vide | 1 mois de loyer hors charges | Article 22, loi du 6 juillet 1989 |
| Location meublée | 2 mois de loyer hors charges | Article 25-6, loi du 6 juillet 1989 |
| Bail mobilité | Aucun dépôt autorisé | Article 25-17, loi du 6 juillet 1989 |
Pour une location vide, le bailleur ne peut donc pas exiger plus d’un mois de loyer hors charges. Toute clause contractuelle prévoyant un montant supérieur est réputée non écrite. Le dépôt ne produit pas d’intérêts au profit du locataire et ne peut pas être révisé pendant la durée du bail.
Délai de restitution du dépôt de garantie : 1 ou 2 mois ?
Le délai de restitution dépend directement de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. Ce point est souvent mal compris : le délai d’un mois ne s’applique pas systématiquement.
- État des lieux de sortie conforme à l’état des lieux d’entrée : le bailleur dispose d’un délai d’un mois à compter de la remise des clés pour restituer l’intégralité du dépôt.
- État des lieux de sortie différent de l’état des lieux d’entrée : le délai est porté à deux mois. Le bailleur peut alors effectuer des retenues pour couvrir les réparations locatives justifiées, sous réserve de produire des justificatifs (devis ou factures).
- Immeuble en copropriété : le bailleur peut provisoirement retenir jusqu’à 20 % du dépôt pour couvrir sa quote-part de charges de copropriété, avec régularisation à l’approbation des comptes annuels.
La date de point de départ du délai est la remise effective des clés au bailleur, et non la date de fin de bail mentionnée dans le contrat. Un locataire qui remet ses clés avant la date prévue fait courir le délai à compter de cette remise anticipée.
Pénalité de retard et recours en cas de non-restitution
Lorsque le bailleur ne restitue pas le dépôt dans le délai légal, la loi prévoit une majoration automatique. Le montant dû augmente de 10 % du loyer mensuel en principal par mois de retard entamé. Ce mécanisme est prévu par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et s’applique dès le premier jour de dépassement du délai.
Concrètement, si le délai d’un mois expire sans restitution ni justificatif de retenue, chaque mois supplémentaire entamé (même partiellement) déclenche une nouvelle majoration de 10 %.
Les étapes pour récupérer son dépôt de garantie
La procédure suit un enchaînement logique, du rappel amiable au recours judiciaire.
- Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception : premier acte formel adressé au bailleur, qui rappelle le délai légal dépassé et la majoration applicable. Ce courrier constitue la base du dossier en cas de litige.
- Saisine de la commission départementale de conciliation : démarche gratuite et obligatoire avant toute action judiciaire pour les litiges locatifs. La commission rend un avis non contraignant mais souvent suivi.
- Recours devant le tribunal judiciaire : si la conciliation échoue, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection. La procédure simplifiée (anciennement injonction de payer) est adaptée aux créances locatives.
Retenues autorisées sur le dépôt de garantie en location
Toute retenue sur le dépôt doit être justifiée par un document probant. Le bailleur ne peut pas déduire le coût de réparations liées à l’usure normale du logement : seules les dégradations imputables au locataire sont recouvrables.
Les justificatifs acceptés sont des devis ou des factures établis par des professionnels. Un simple relevé manuscrit du bailleur ou une estimation non étayée ne suffit pas. Une retenue sans justificatif est contestable devant la commission de conciliation.
L’état des lieux d’entrée et de sortie joue un rôle central dans ce calcul : un état des lieux d’entrée imprécis affaiblit la position du bailleur pour justifier une retenue, et renforce celle du locataire pour contester toute déduction.
Sécuriser sa location dès l’entrée dans les lieux
La qualité de l’état des lieux d’entrée conditionne directement les éventuelles retenues à la sortie. Un document imprécis, sans mention des anomalies existantes, expose le locataire à des contestations difficiles à trancher.
Quelques points factuels à vérifier à l’entrée : noter l’état des murs, sols, équipements et menuiseries, photographier chaque pièce avec horodatage, et conserver une copie signée par les deux parties. En cas de désaccord sur l’état des lieux, chaque partie peut faire appel à un huissier de justice, dont les frais sont partagés par moitié.
Le dépôt de garantie versé à l’entrée reste bloqué chez le bailleur pendant toute la durée du bail. Il ne peut pas être utilisé pour payer le dernier mois de loyer, contrairement à une pratique parfois observée : un tel usage expose le locataire à des poursuites pour loyer impayé, indépendamment de la restitution du dépôt en fin de bail.
