15 000 euros. Au-delà de ce seuil, la fiscalité du bailleur change de visage. Pas de suspense inutile : ce montant trace une frontière nette entre deux univers fiscaux, chacun avec ses règles, ses avantages, ses pièges. Dépasser ce cap, c’est voir son imposition basculer vers le régime réel, à moins d’un choix délibéré pour rester au micro-foncier. Et derrière ce choix, ce sont des milliers d’euros qui peuvent changer de mains, selon la nature des charges, des travaux, ou encore du dispositif fiscal en place. Les locations meublées, les monuments classés ou les dispositifs spécifiques ne laissent d’ailleurs aucun doute : seul le régime réel s’applique, sans compromis possible.
Comprendre les deux régimes fiscaux : micro-foncier et réel
Quand vient le moment de déclarer ses revenus fonciers issus d’une location nue, le propriétaire se retrouve face à deux options : le micro-foncier ou le régime réel. La différence semble fine, mais elle influence toute la stratégie fiscale autour de l’immobilier locatif.
Le micro-foncier concerne les bailleurs dont les revenus fonciers annuels ne dépassent pas 15 000 €. Ce dispositif, réservé aux locations nues, simplifie la vie : un abattement de 30 % s’applique directement sur les loyers perçus. Aucun calcul interminable à prévoir, aucune déduction détaillée à gérer : tout se passe sur la déclaration de revenus, formulaire 2042 (case 4BE). Mais cette simplicité a un prix : aucune charge spécifique ne peut être soustraite. Dès lors que l’on bénéficie d’un avantage fiscal comme la loi Pinel, Malraux ou la gestion d’un monument historique, impossible de choisir le micro-foncier.
Le régime réel, lui, entre en jeu dès que les revenus fonciers dépassent la barre des 15 000 €, ou sur décision du bailleur. Ici, chaque dépense (intérêts d’emprunt, travaux, charges de copropriété, taxe foncière, frais de gestion) vient réduire le revenu imposable. C’est aussi le régime du déficit foncier : si les charges dépassent les loyers, jusqu’à 10 700 € peuvent être imputés sur le revenu global chaque année, et l’excédent reporté. Un atout pour ceux qui rénovent ou investissent lourdement.
Un point à retenir : la location meublée ne relève jamais de ces régimes. Elle dépend du régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), que ce soit en micro-BIC ou en réel BIC. Quant aux prélèvements sociaux, ils s’appliquent systématiquement à hauteur de 17,2 % sur le revenu net, quel que soit le régime choisi.
Au final, le choix entre micro-foncier et régime réel conditionne à la fois la manière de calculer l’impôt et la gestion des dépenses liées à l’immobilier locatif.
Qui peut bénéficier de chaque régime ? Les critères à connaître
Le micro-foncier vise principalement les propriétaires bailleurs dont l’ensemble des revenus fonciers issus de locations nues reste en dessous de 15 000 € par an. Ce plafond s’apprécie au niveau du foyer fiscal : il faut additionner les loyers bruts de tous les membres du foyer. Si le total dépasse 15 000 €, le régime réel s’impose. La déclaration se fait alors sur le formulaire 2042, case 4BE.
Cependant, tous les bailleurs ne peuvent pas opter pour le micro-foncier, même avec des revenus modestes. Les sociétés civiles immobilières soumises à l’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS) sont automatiquement exclues. Les bénéficiaires de dispositifs tels que Pinel, Malraux ou les propriétaires de monuments historiques doivent également choisir le régime réel. Ces dispositifs impliquent en effet des mécanismes de déduction ou de réduction d’impôt incompatibles avec l’abattement du micro-foncier.
Le régime réel s’adresse donc à deux grandes catégories : ceux qui dépassent le seuil annuel de 15 000 €, et ceux qui, même en dessous, souhaitent déduire des charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, charges de copropriété, etc.). Ce choix engage le propriétaire pour trois ans, et la déclaration passe par le formulaire 2044. À noter : la location meublée reste hors-jeu et relève exclusivement des BIC.
Pour mieux distinguer les deux régimes, voici les principaux points à retenir :
- Micro-foncier : accès simple, gestion allégée, mais restrictions et incompatibilité avec certains dispositifs fiscaux.
- Régime réel : exigeant sur la gestion, mais permet de déduire chaque dépense réelle engagée.
Micro-foncier ou régime réel : avantages, limites et points de vigilance
Le micro-foncier plaît par sa simplicité. Il suffit de ne pas dépasser 15 000 € de revenus locatifs bruts provenant de locations nues pour en bénéficier. Son intérêt réside dans l’application automatique d’un abattement de 30 % sur les loyers déclarés. Ici, pas d’interrogations sur les factures ou les justificatifs de travaux : la déclaration reste allégée, via le formulaire 2042. Ce cadre convient si les charges engagées chaque année restent en dessous de 30 % des loyers.
Mais dès que les charges réelles (rénovation, intérêts d’emprunt, charges de copropriété…) dépassent ce seuil, le régime réel devient avantageux. Il autorise la déduction de chaque dépense, et permet de creuser un déficit foncier déductible du revenu global jusqu’à 10 700 € par an. Un dispositif attractif pour les propriétaires qui financent d’importants travaux ou qui ont investi récemment.
Choisir le réel exige néanmoins de la rigueur. Il faut tenir une comptabilité précise, conserver tous les justificatifs et remplir le formulaire 2044. Une fois engagé, ce choix lie le propriétaire pour trois ans : impossible de revenir au micro-foncier avant la fin de cette période. Par ailleurs, les prélèvements sociaux de 17,2 % restent dus sur les revenus nets, quelle que soit l’option fiscale retenue. Finalement, la décision repose sur le niveau des charges supportées, mais aussi sur la capacité à gérer la complexité administrative du régime réel.
Comment choisir le régime adapté à votre situation et éviter les erreurs courantes
Le choix entre micro-foncier et régime réel se joue sur plusieurs paramètres : montant des revenus fonciers, volume des charges, présence de dispositifs fiscaux, composition du foyer. Pour des loyers issus de locations nues inférieurs à 15 000 € et sans régime fiscal particulier (type Pinel ou Malraux), le micro-foncier s’applique automatiquement, avec l’abattement de 30 % via le formulaire 2042.
Mais si les charges réelles s’accumulent (travaux, intérêts, taxes…), le régime réel a tout son intérêt. Il offre la possibilité de déduire chaque dépense et de reporter un éventuel déficit foncier sur le revenu global. Les propriétaires concernés devront alors remplir le formulaire 2044 et garder précieusement tous les justificatifs. Attention : ce choix engage pour trois ans minimum, il ne s’agit pas d’une décision réversible à la légère.
Il existe plusieurs pièges à anticiper : il faut toujours additionner les loyers de tous les membres du foyer pour vérifier le seuil des 15 000 €. Les SCI à l’IS sont exclues du micro-foncier. En régime réel, la gestion administrative se corse : tri des factures, suivi précis des dépenses, respect des délais de déclaration. Il est donc vivement recommandé de comparer chaque année les charges et les loyers encaissés pour ajuster sa stratégie fiscale au plus près de la réalité de son patrimoine.
Au fond, choisir entre micro-foncier et réel, c’est accepter de regarder en face la mécanique de son propre investissement. Qui maîtrise ses chiffres, maîtrise aussi la fiscalité qui s’y attache.
